「話が違う！」を防ぐお守り。買ってから後悔しないための『契約不適合責任』と新築10年保証のキホン
不動産の売買において、2020年の民法改正以降、非常に重要になったキーワード「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」。以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたため、聞き馴染みがない方も多いかもしれません。
契約不適合とは、一言でいえば「買った家が、契約書の内容と違っていた！」というトラブルのことです。
今回は、この「契約不適合」の意味から、万が一トラブルが起きたときに買主が請求できる権利、そしてトラブルを防ぐためのポイントまでを、わかりやすく解説します！
１．「契約不適合責任」とは？
「契約不適合責任とは、引き渡された目的物が、その種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときに、売主が負うべき責任である――。」
……と、専門書には小難しく書かれていますが、これだと頭が痛くなってしまいますよね。
要するに、
「契約書に書いてあった状態と、実際に引き渡されたお家の状態が違っていた場合、売主が責任を取らなければならない」というルールのことです。
大切なのは、以前の法律（瑕疵担保責任）のように「隠れた欠陥があったかどうか」ではなく、「契約書に書かれている通りの中身（スペック）かどうか」が基準になるという点です。
２. どんな状態が「契約不適合」になる？具体例
契約書に「不具合はない」と書かれていた（または不具合について何の記載もなかった）にもかかわらず、入居後に以下のような問題が見つかった場合、契約不適合になります。
品質の不適合（一番多いケース）
住み始めてすぐに雨漏りがしてきた
床下にシロアリ被害や土台の腐食が見つかった
給排水管が詰まっていて水が流れない
数量・種類の不適合
土地の面積が、契約書に書かれていた広さより実際は狭かった
パンフレットと違うメーカーのシステムキッチンが取り付けられていた
３. トラブル発生！買主が請求できる「4つの権利」
もし引き渡された家に契約不適合が見つかった場合、買主は売主に対して以下の4つのアクションを起こすことができます。
履行の追完（ついかん）請求：
「直してください」と請求する権利です。（雨漏りの修理や、シロアリ駆除など）
代金減額（げんがく）請求：
直してくれない（直せない）場合に「購入価格を安くして」と請求する権利です。
契約の解除：
住めないほどの重大な欠陥があり修復も無理な場合、「契約を白紙に戻してお金を返して」と求める権利です。
損害賠償（ばいしょう）請求：
その欠陥のせいで余計にかかってしまった費用（ホテル代など）を請求する権利です。
４. ✨【新築なら安心！】法律で定められた「10年保証」とは？
「引き渡し後に何か不具合が見つかったらどうしよう……」と不安になるかもしれませんが、新築住宅を購入する場合は、法律（住宅品質確保促進法）によって非常に手厚い保証が義務付けられています。
「10年保証」が義務化！
新築の売主（ハウスメーカーや不動産会社など）は、引き渡しから10年間、契約不適合責任を負わなければなりません。
保証されるのは「建物の重要部分」
すべての不具合が10年保証されるわけではなく、「構造耐力上主要な部分（柱、梁、基礎など）」と、「雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁など）」の重大な欠陥が対象です。
これにより、万が一住み始めて数年後に雨漏りが発生したり、基礎に重大なヒビが見つかったりしても、ハウスメーカーなどの負担でしっかり直してもらうことができます。
５. 【重要】中古住宅でトラブルを未然に防ぐためのチェックポイント
新築とは違い、中古住宅を個人から買う場合は、契約書の中に「売主は一切の契約不適合責任を負わない（免責）」や「引き渡し後3ヶ月以内に限る」といった特約が盛り込まれることがほとんどです。
後悔しないために、以下の2点は必ず確認しましょう。
「契約不適合責任の期間」が何ヶ月になっているか
一般的には「引き渡し後2〜3ヶ月」に設定されることが多いです。入居したらすぐに、水回りや雨漏り、設備の動作チェックを行いましょう。
不具合はすべて契約書（物件状況報告書）に書いてもらう
売主様から「ここのドアは少し建付けが悪いです」と聞いて納得して買う場合でも、その内容をしっかり書面に残してもらいましょう。書面に書いてあれば、それは「納得して買った（＝契約に適合している）」ことになり、後々のトラブルを防げます。
まとめ：売る人も買う人も「契約書」の確認が命！
契約不適合責任というルールがあるからこそ、物件の「本当の状態」を契約書に正しく、細かく書き出すことが、売主・買主双方にとっての最大の守りになります。
「契約書のこの特約、自分に不利になっていない？」「新築と中古で保証はどう変わる？」など、不安なことがあれば、いつでもお気軽に当社へご相談ください。
安心・安全な不動産取引のために、経験豊富なスタッフが契約書の作成から引き渡しまで、しっかりとサポートいたします！
