【住宅ローンの基本】変動と固定はどっちがいい？後悔しない選び方と知っておくべき「隠れた費用」
マイホーム購入の予算が決まったら、次に考えなければならないのが「住宅ローン」です。
多くの銀行から様々なプランが用意されていますが、「金利が一番低いから」という理由だけで選んでしまうと、
将来の金利上昇やライフプランの変化で返済が苦しくなってしまうこともあります。
住宅ローンは、借入額が大きいからこそ「仕組み」を正しく理解して選ぶことが重要です。
今回は、金利タイプの違いから、失敗しない選び方、見落としがちな諸費用まで分かりやすく解説します。
■ どっちを選ぶ？住宅ローンの「2大金利タイプ」
① 変動金利（現在の主流・低金利重視）
定期的に金利が見直されるタイプです。現在の日本の住宅ローン市場において最も選ばれている金利タイプですが、その分リスクの理解が必要です。
メリット
・とにかく毎月の返済額を抑えられる
固定金利に比べて金利が圧倒的に低いため、借入当初の月々の支払いを最も安くできます。
・元金が減るスピードが早い
金利が低い分、毎月の返済額のうち「利息」に回る割合が少なく、効率よく借入元金を減らすことができます。
注意点（リスク）
・将来、返済額が増えるリスクがある
半年に一度金利が見直されるため、市場金利が上昇すると毎月の返済額が増加します。
・「5年ルール」と「125%ルール」の罠
金利が上がっても5年間は返済額が変わらず、6年目に上がる際も前の返済額の1.25倍までというルールがあります。一見安心ですが、「返済額は変わらないのに、その内訳（利息）だけが増え、元金が全く減っていない（最悪の場合、未払利息が発生する）」という隠れたリスクがあります。
② 全期間固定金利（安心重視・フラット35など）
借り入れたときから完済するまで、市場の動きに関わらず金利が一切変わらないタイプです。
メリット
・完済までの返済計画が確定する
35年なら35年間、毎月の返済額が1円も変わらないため、「子どもの教育費がピークになる時期」や「老後の生活設計」などの資金計画が非常に立てやすくなります。
・金利上昇のニュースに一喜一憂しなくて済む
今後、世の中の金利がどれだけ上がろうとも自身のローンには一切影響がないため、精神的な安心感が得られます。
注意点（リスク）
・借入当初の返済額が高くなる
変動金利よりも金利が高く設定されているため、同じ借入額でも毎月のスタート時の返済負担が大きくなります。
・金利が下がっても恩恵を受けられない
今後さらに市場金利が下がったり、現在の低金利がずっと続いたりした場合、変動金利を選んだ人に比べて結果的に多くの利息を支払うことになります（損をした気持ちになる可能性があります）。
■ 「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う
銀行の事前審査で「5,000万円まで借りられます」と言われると、ついその金額の物件を探したくなります。
しかし、それが「無理なく返せる金額」とは限りません。
一般的に、無理のない年間返済額の目安は「額面年収の30～40%以内（返済負担率）」と言われています。さらに、購入後は毎月のローンのほかに以下の維持費がかかることを忘れてはいけません。
一戸建ての場合： 将来の外壁や屋根の修繕積立（自主貯蓄）
マンションの場合： 毎月の管理費・修繕積立金、駐車場代
これらを踏まえ、現在の家賃と比較しながら「毎月いくらまでなら生活を圧迫しないか」を逆算して借入額を決めましょう。
■ 見落とし厳禁！住宅ローンにまつわる「諸費用」
物件の価格とは別に、購入手続きや住宅ローンを組むだけで物件価格の約5%〜10%の「諸費用」がかかります。
手元の現金（自己資金）をすべて頭金に入れてしまうと、これらの支払いができなくなるので注意が必要です。
| 主な諸費用 | 目安の金額 | 内容 |
| 仲介手数料 | 物件価格の3%＋6万円＋消費税 | 不動産会社（仲介に入った会社）に支払う手数料です。 |
| 印紙代（印紙税） | 1万円〜数万円（物件価格による） | 売買契約書やローンの契約書に貼り付ける税金です。 |
| 登記費用（登録免許税・司法書士報酬） | 数十万円（物件や評価額による） | 物件の所有権を自分に移すための税金（登録免許税）と、手続きを代行する司法書士への報酬です。 |
| 銀行借り入れ費用（融資手数料・保証料） | 借入額の2%〜3%前後 | 住宅ローンを組む際、金融機関に支払う事務手数料や、万が一の際のリスクに備える保証料です。 |
| 火災保険（・地震保険）料 | 数万〜数十万円（プランや期間による） | 住宅ローンを組む際、加入が必須となるケースがほとんどです。火災や風水害、地震などのリスクに備えます。 |
| 固定資産税清算金 | 数万〜数十万円（引渡日の日割り） | その年の固定資産税・都市計画税を、引き渡し日を境に「売主」と「買主」で日割り計算して精算する費用です。 |
昔は諸費用を「現金（手元資金）」で支払うのが一般的でしたが、最近では諸費用も含めて借り入れができる銀行も増えています。
手元のキャッシュを残しておきたい場合は、事前に不動産会社へ相談してみましょう。
■ 住宅ローン控除（減税）で賢く税金を抑える
住宅ローンを組んでマイホームを買うと、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が安くなる「住宅ローン控除」が受けられます。
ただし、購入する物件が新築か中古か、また「省エネ基準」を満たしているかどうかによって、控除される金額や期間が大きく変わります。物件選びの段階から、その物件が減税対象になるかを不動産会社に確認しておきましょう。
結論：まずはで自分の予算を知ることから
失敗しないための鉄則は、本格的な物件探しの前に予算設定を通しておくことです。
自分がいくら借りられるか、いくらまでなら無理なく払えるかが明確になり、気に入った物件が出たときにスピード勝負で買い付けを入れることができます。
あなたに最適な住宅ローン選び、プロにお任せください！
「どこの銀行の金利が一番おトク？」「自分の年収でいくらまで借りられる？」など、
住宅ローンの疑問は尽きないものです。
弊社では、多数の金融機関から、お客様のライフプランやご予算に合わせた最適なローン商品のご提案、ややこしい事前審査の手続きまで丸ごとサポートいたします。
まずはシミュレーションだけでも大歓迎です！！
お気軽にご相談ください。
